अमरूद के बाग में धोखाधड़ी ने पंजाब की सबसे महत्वाकांक्षी शहरी परियोजना को कैसे फ्रीज कर दिया और इसे ठीक करने के लिए क्या करना होगा

इसकी शुरुआत अमरूद के पेड़ों से हुई जो कभी नहीं थे।

ग्रेटर मोहाली एरिया डेवलपमेंट अथॉरिटी (जीएमडीए) द्वारा उत्तर भारत के इतिहास में सबसे महत्वाकांक्षी नियोजित शहरी परियोजनाओं में से एक, एयरोट्रोपोलिस के निर्माण के लिए चंडीगढ़ अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डे के पास भूमि अधिग्रहण शुरू करने के एक दशक बाद, फर्जी बागों, जाली राजस्व रिकॉर्ड, सरकारी अधिकारियों की मिलीभगत और धोखाधड़ी के मुआवजे में करोड़ों की धोखाधड़ी से जुड़ी एक बेशर्म धोखाधड़ी ने परियोजना के चार महत्वपूर्ण हिस्सों में विकास को रोक दिया है।

इसने वास्तविक किसानों को उनके सही भुगतान से वंचित कर दिया है, और राज्य की पूरी भूमि अधिग्रहण मशीनरी पर एक लंबी छाया डाल दी है।

अमरूद का बाग घोटाला, जैसा कि ज्ञात हो गया है, केवल एक अपराध की कहानी नहीं है। यह कहानी है कि कैसे गमाडा, राजस्व विभाग, बागवानी विभाग और वरिष्ठ आईएएस अधिकारियों के बीच कई स्तरों पर संस्थागत विफलता ने एक ऐसी परियोजना को पटरी से उतार दिया, जिसमें लाखों किसानों, घर खरीदारों, निवेशकों और ट्राइसिटी के निवासियों की सीधी हिस्सेदारी थी। और जैसा कि पंजाब सरकार अब अदालत में लंबित मुआवजा जमा करके, अप्रभावित संरचनाओं के लिए भुगतान जारी करके, और एक नई पारदर्शी मूल्यांकन नीति तैयार करके गतिरोध को तोड़ने का प्रयास कर रही है, सवाल सिर्फ यह नहीं है कि यह किसने और कैसे किया, बल्कि यह सुनिश्चित करने के लिए क्या करना होगा कि ऐसा फिर कभी न हो।

सेटिंग: एरोट्रोपोलिस क्या था?

2016 में, गमाडा ने औपचारिक रूप से एरोट्रोपोलिस आवासीय परियोजना के लिए मोहाली के कई गांवों में 1,600 एकड़ से अधिक भूमि का अधिग्रहण शुरू किया, जो चंडीगढ़ के अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डे के पास पहले से निर्मित एयरोसिटी के प्रत्यक्ष विस्तार के रूप में कल्पना की गई एक बड़े पैमाने की टाउनशिप है।

इस परियोजना में वाणिज्यिक विकास के साथ-साथ 8,500 से अधिक आवासीय इकाइयों की परिकल्पना की गई थी, जिन्हें हवाई अड्डे की कनेक्टिविटी और आसपास के आईटी सिटी पारिस्थितिकी तंत्र को भुनाने के लिए डिज़ाइन किया गया था।

बाकरपुर, नारायणगढ़, सफीपुर और अन्य गांवों को कवर करने वाले पॉकेट ए, बी, सी और डी के लिए अधिग्रहण अधिसूचनाएं जारी की गई थीं। भूमि अधिग्रहण की कार्यवाही आगे बढ़ी। अधिकारियों को तुरंत यह पता नहीं चला कि एक समानांतर आपराधिक उद्यम पहले से ही गति में था।

धोखाधड़ी: यह कैसे काम करता है

भूमि अधिग्रहण, पुनर्वास और पुनर्स्थापन में उचित मुआवजा और पारदर्शिता का अधिकार अधिनियम, 2013 के तहत, भूमि मालिक न केवल अपनी भूमि के लिए बल्कि उस पर खड़ी सभी संपत्तियों के लिए मुआवजे के हकदार हैं, जिसमें फलदार पेड़, संरचनाएं, ट्यूबवेल और अन्य सुधार शामिल हैं। फलों के पेड़ों के मुआवजे की गणना बगीचे की गुणवत्ता, उम्र और घनत्व के आधार पर अलग से की जाती है।

प्रॉपर्टी डीलर भूपिंदर सिंह के नेतृत्व में विकास भंडारी, मुकेश जिंदल और अन्य सहित आरोपियों के एक समूह ने इस प्रावधान को अपने अवसर के रूप में पहचाना। कौन से पार्सल अधिग्रहण के अधीन थे, इस बारे में अंदरूनी जानकारी के साथ, गमाडा के वरिष्ठ अधिकारियों द्वारा कथित तौर पर लीक की गई जानकारी, उन्होंने प्रभावित गांवों में प्रचलित कृषि बाजार की कीमतों पर जमीन खरीदना शुरू कर दिया, कभी-कभी अनिच्छुक भूस्वामियों को बाजार दरों से कम पर बेचने के लिए मजबूर होना पड़ा।

जमीन हासिल करने के बाद, उन्होंने उस पर नकली अमरूद के बाग बनाने के बारे में सेट किया। वास्तव में, जैसा कि सतर्कता ब्यूरो ने बाद में पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय को बताया, लगभग 90 प्रतिशत भूमि सामान्य गेहूं और धान की खेती के तहत थी। शेष हिस्सों में, आरोपियों ने अमरूद के पौधे लगाए, न कि परिपक्व, फल देने वाले बगीचे, बल्कि युवा पौधे जो आमतौर पर महत्वपूर्ण मुआवजे के योग्य नहीं होंगे।

जिस चीज ने पौधों को 147 करोड़ रुपये की धोखाधड़ी में बदल दिया, वह आधिकारिक रिकॉर्ड का व्यवस्थित भ्रष्टाचार था। 2016 से 2021 की अवधि के बकरपुर गांव के मूल खसरा गिरदावरी राजस्व रजिस्टर को नष्ट कर दिया गया। राजस्व पटवारी बचित्तर सिंह के साथ मिलकर 2019 में रिकॉर्ड का एक जाली सेट तैयार किया गया था, जो अधिग्रहित पार्सल में परिपक्व, स्थापित अमरूद के बागों की उपस्थिति को गलत तरीके से दर्शाता है। जब भूमि अधिग्रहण कलेक्टर ने बागवानी विभाग से बागों के मूल्य का आकलन करने के लिए कहा, तो बागवानी विकास अधिकारी जसप्रीत सिंह सिद्धू ने कथित तौर पर दर्जी मूल्यांकन रिपोर्ट तैयार की, जिसमें पेड़ों को तीन साल से अधिक पुराना प्रमाणित किया गया था, उच्च मुआवजे की सीमा, और भुगतान को अधिकतम करने के लिए बढ़े हुए घनत्व और उम्र को दर्ज किया गया था।

पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय के समक्ष दायर सतर्कता ब्यूरो की स्थिति रिपोर्ट के अनुसार, 101 लाभार्थियों को बिना किसी जमीनी स्तर की जांच के 123 करोड़ रुपये का मुआवजा जारी किया गया। अकेले भूपिंदर सिंह और उनके परिवार के सदस्यों को लगभग 24 करोड़ रुपये मिले। 2017 से 2021 तक एरोट्रोपोलिस परियोजना की देखरेख करने वाले तत्कालीन गमाडा अतिरिक्त मुख्य प्रशासक के परिवार को कथित तौर पर भूपिंदर सिंह के साथ मिलीभगत से खरीदे गए अमरूद के बाग के मुआवजे के रूप में 1.67 करोड़ रुपये मिले। एक अन्य आरोपी मुकेश जिंदल और उसके परिवार को 20 करोड़ रुपये मिले। कुल धोखाधड़ी से भुगतान 147 करोड़ रुपये होने का अनुमान है।

पंजाब विजिलेंस ब्यूरो ने एफआईआर नंबर 16 के रूप में धोखाधड़ी दर्ज की थी। अब तक, सात सरकारी अधिकारियों और 16 अन्य व्यक्तियों को गिरफ्तार किया गया है। प्रवर्तन निदेशालय ने भूपेंद्र सिंह, विकास भंडारी और 14 अन्य के खिलाफ मोहाली में एक विशेष पीएमएलए अदालत के समक्ष अभियोजन शिकायत दर्ज करते हुए धन शोधन रोकथाम अधिनियम के तहत मामला दर्ज किया है। 9.87 करोड़ रुपये से अधिक की संपत्ति अस्थायी रूप से कुर्क की गई है, 3.89 करोड़ रुपये की नकदी जब्त की गई है, और धोखाधड़ी से प्राप्त मुआवजे में कुल 100 करोड़ रुपये या तो स्वैच्छिक आत्मसमर्पण द्वारा या अग्रिम जमानत की मांग करने वाले अभियुक्तों द्वारा अदालत में जमा राशि के माध्यम से वापस कर दिए गए हैं।

संपार्श्विक क्षति: कौन पीड़ित है

यहां वह हिस्सा है जिस पर घोटाले के इर्द-गिर्द कानूनी और राजनीतिक प्रवचन में शायद ही कभी पर्याप्त ध्यान दिया जाता है: प्रभावित गांवों के वास्तविक जमींदार – किसान जिनका धोखाधड़ी से कोई लेना-देना नहीं था, जिन्होंने एक वादा किए गए टाउनशिप के लिए अपनी जमीन छोड़ दी, और जो अब न्यायिक और प्रशासनिक गतिरोध में फंस गए हैं।

चूंकि एफआईआर सक्रिय है और उच्च न्यायालय ने अतिरिक्त मुख्य सचिव, आवास और शहरी विकास के 2022 के एक आदेश को स्थगित कर दिया है, जिसमें किसी भी आगे के भुगतान से पहले हवाई फोटोग्राफी और एक संयुक्त निरीक्षण रिपोर्ट अनिवार्य थी, गमाडा वैध भूस्वामियों को लंबित मुआवजे का भुगतान करने में असमर्थ रहा है, जिनकी संरचनाओं और बागों का एफआईआर में उल्लेख भी नहीं किया गया है। पॉकेट ए, बी, सी और डी के लिए पूरी भुगतान मशीनरी को प्रभावी रूप से फ्रीज कर दिया गया है, धोखाधड़ी करने वालों के लिए ड्रैगनेट में वास्तविक मामले पकड़े गए हैं।

जमीनी स्तर पर विकास कार्य आनुपातिक रूप से ठप हो गए हैं। 2016 में कल्पना की गई एक परियोजना, जिसके लिए 2019 में अधिग्रहण अधिसूचनाएं जारी की गई थीं, अपने शुरुआती क्षेत्रों में अनिर्मित बनी हुई है, जबकि राज्य अब एरोट्रोपोलिस ब्लॉक ई, एफ, जी, एच, आई और जे के लिए भूमि अधिग्रहण के साथ आगे बढ़ गया है, अतिरिक्त 3,535 एकड़, और यहां तक कि बानूर में एक अलग 2,489 एकड़ एयरोट्रोपोलिस एक्सटेंशन।

होमबॉयर्स और निवेशक जिनकी एरोट्रोपोलिस टाउनशिप के आसपास उम्मीदें थीं, उन्हें लंबे समय तक अनिश्चितता की स्थिति में छोड़ दिया गया है। ट्राइसिटी के निवासी जो क्षेत्र की तीव्र आवास की कमी को कम करने के लिए परियोजना पर भरोसा कर रहे थे, उन्होंने एक प्रमुख आपूर्ति पाइपलाइन को बंद देखा है।

सरकार की प्रतिक्रिया: बहुत कम, बहुत देर हो चुकी है?

हाल ही में हुई एक उच्च स्तरीय बैठक में सरकार ने गतिरोध तोड़ने के लिए पहला ठोस कदम उठाया। यह निर्णय लिया गया है कि जेब ए, बी, सी और डी में सभी लंबित नकद मुआवजा और अन्य भुगतान भूमि अधिग्रहण कलेक्टर द्वारा संदर्भ न्यायालय में जमा किए जाएंगे, जिससे गमाडा भूमि का कानूनी कब्जा ले सकेगा और एफआईआर की कार्यवाही जारी रहने के बावजूद विकास शुरू कर सकेगा। एफआईआर में विशेष रूप से नामित संरचनाओं और बागों के लिए मुआवजा सीधे भूस्वामियों को जारी किया जाएगा। एफआईआर के दायरे में आने वालों को कोर्ट में जमा कराया जाएगा।

संरचनाओं और बागों के मूल्यांकन के लिए एक नई पारदर्शी नीति अलग से तैयार की जाएगी ताकि पुनरावृत्ति को रोका जा सके।

ये समझदार, अतिदेय कदम हैं। लेकिन वे उतने ही सवाल उठाते हैं जितने जवाब देते हैं।

क्या करने की जरूरत है: बड़ी तस्वीर

अमरूद का बाग घोटाला एक प्रणालीगत भेद्यता का एक लक्षण है जो न केवल एरोट्रोपोलिस में मौजूद है, बल्कि हर बड़े पैमाने पर भूमि अधिग्रहण अभ्यास में मौजूद है, जहां मुआवजा उन अधिकारियों द्वारा संपत्ति के ऑन-ग्राउंड मूल्यांकन द्वारा निर्धारित किया जाता है जिनके पास विवेकाधीन शक्ति और सीमित जवाबदेही है।

कई संरचनात्मक सुधारों की तत्काल आवश्यकता है, और पंजाब का अनुभव एक खाका पेश करता है, जो भयावह रूप से गलत हो सकता है और इसके खिलाफ रेलिंग कैसे बनाई जाए।

सबसे पहले, बाग और संरचना मूल्यांकन प्रक्रिया को पूरी तरह से ओवरहाल किया जाना चाहिए। सरकार द्वारा वादा की गई नई पारदर्शी मूल्यांकन नीति को सभी पेड़ और संरचना मूल्यांकन के लिए आधार रेखा के रूप में उपग्रह और ड्रोन इमेजरी को अनिवार्य करना चाहिए, न कि एक वैकल्पिक ऑडिट टूल के रूप में जिसे तथ्य के बाद ऑर्डर किया जाना चाहिए, बल्कि किसी भी मुआवजे की गणना करने से पहले एक अनिवार्य पहला कदम होना चाहिए। कम से कम दो स्वतंत्र विभागों द्वारा क्रॉस-वेरिफिकेशन, एक सार्वजनिक पोर्टल पर वास्तविक समय में अपलोड किए गए रिकॉर्ड के साथ, गैर-परक्राम्य होना चाहिए।

दूसरा, अधिग्रहण के तहत भूमि में इनसाइडर ट्रेडिंग, आगामी अधिसूचना की जानकारी के बाद सस्ते में जमीन खरीदने की प्रथा के लिए एक विशिष्ट कानूनी निवारक की आवश्यकता होती है। अमरूद घोटाले के आरोपियों ने इस खिड़की का व्यवस्थित रूप से फायदा उठाया। अधिग्रहण की जानकारी लीक करने वाले अधिकारियों के लिए आपराधिक दायित्व के साथ एक अनिवार्य पूर्व-अधिसूचना भूमि हस्तांतरण फ्रीज इस अंतर को बंद कर देगा।

तीसरा, संदर्भ न्यायालय मार्ग, जिसका उपयोग अब एरोट्रोपोलिस एडी भुगतान को अनलॉक करने के लिए किया जा रहा है, एक समाधान नहीं है। हजारों वैध भूस्वामियों से यह उम्मीद नहीं की जा सकती है कि वे अदालत-निर्देशित भुगतानों की रिहाई के लिए वर्षों तक इंतजार करेंगे जो उनके अधिकार में हैं। एक रिंग-फेंसिंग तंत्र, जो स्पष्ट रूप से एक ही अधिग्रहण के भीतर विवादित और निर्विवाद मुआवजे के दावों को अलग करता है, को अधिनियम में ही संस्थागत बनाने की आवश्यकता है ताकि निर्दोषों को दोषियों के खिलाफ कार्यवाही के लिए बंधक न बनाया जा सके।

चौथा, सभी परियोजनाओं के लिए सरकार द्वारा अब तीन साल की विकास पूर्णता की समयसीमा के लिए प्रतिबद्ध है, जो प्रदर्शनकारी किसानों द्वारा निकाली गई एक महत्वपूर्ण नई रियायत है, को वित्तीय दंड और स्वतंत्र निरीक्षण द्वारा समर्थित किया जाना चाहिए। मोहाली-न्यू चंडीगढ़ बेल्ट में शहरी विकास का पिछला हर वादा फिसल गया है। एरोट्रोपोलिस अपने आप में इस बात का प्रमाण है कि क्या होता है जब समयसीमा लागू करने योग्य के बजाय आकांक्षात्मक होती है।

पांचवां, और शायद सबसे महत्वपूर्ण बात, मुआवजे के आकलन में बागवानी और राजस्व विभागों की भूमिका में सुधार, जिन दोहरे स्तंभों पर अमरूद का बाग धोखाधड़ी टिका हुआ था, अगले घोटाले की प्रतीक्षा नहीं कर सकते। स्वतंत्र, प्रौद्योगिकी समर्थित मूल्यांकन एजेंसियों को अधिग्रहण प्राधिकरण के लिए कोई विभागीय लिंक नहीं है, जिन्हें थ्रेशोल्ड मूल्य से ऊपर भविष्य के सभी मूल्यांकनों के लिए लाया जाना चाहिए।

किसानों और ट्राइसिटी निवासियों के लिए इसका क्या मतलब है

11,103 एकड़ के अधिग्रहण बेल्ट में लाखों किसानों के लिए, जिसे अब न्यू चंडीगढ़ में 526 एकड़ में इको सिटी-4 के साथ और बढ़ाया गया है, अमरूद घोटाले का एक प्रत्यक्ष और एक अप्रत्यक्ष परिणाम है।

इसका सीधा परिणाम यह है कि इसके कारण एयरोट्रोपोलिस एडी में वास्तविक मुआवजे के भुगतान और विकास में देरी हुई है। अप्रत्यक्ष परिणाम यह है कि इससे विश्वास की कमी पैदा हुई है: जब हाल की बैठक में किसानों ने विकास की एक निश्चित समयसीमा, भूखंड आवंटन में पारदर्शिता, मुफ्त हस्तांतरण विलेख और लंबे समय तक सहुलियत प्रमाणपत्र की वैधता की मांग की, तो वे केवल लाभों पर बातचीत नहीं कर रहे थे। वे उस तरह की प्रशासनिक विफलता के खिलाफ संस्थागत गारंटी की मांग कर रहे थे जिसने पहली बार में अमरूद घोटाला पैदा किया।

चंडीगढ़, मोहाली और पंचकूला में ट्राइसिटी निवासियों के लिए, एरोट्रोपोलिस और व्यापक न्यू चंडीगढ़-ग्रेटर मोहाली विकास योजना क्षेत्र के गंभीर आवास और वाणिज्यिक स्थान की कमी के लिए एकमात्र सार्थक निकट अवधि का उत्तर प्रस्तुत करती है। चंडीगढ़ की अपनी आवास आपूर्ति अनिवार्य रूप से जमी हुई है, जो इसके केंद्र शासित प्रदेश के दर्जे और विरासत प्रतिबंधों से घिरी हुई है। मोहाली और न्यू चंडीगढ़ में दबाव को झेलना पड़ता है। एरोट्रोपोलिस एडी में देरी का हर महीना आपूर्ति का एक महीना है जो बाजार को नहीं मिलता है।

मुख्यमंत्री भगवंत मान ने इस पूरी कवायद को पंजाब के शहरी पुनर्जागरण के रूप में तैयार किया है – चंडीगढ़ से भी बड़ा और बोल्ड कुछ बनाने का मौका, सेक्टर 87 सेक्टर 17 के जवाब के रूप में उभर रहा है और एयरोट्रोपोलिस इस क्षेत्र का वाणिज्यिक इंजन बन गया है। वह दृष्टि वास्तविक और पहुंच के भीतर है। लेकिन यह रखी गई नींव पर बनाया जाएगा या उपेक्षित किया जाएगा कि राज्य अपनी सबसे शर्मनाक संस्थागत विफलता के बाद कैसे संभालता है।

अमरूद के बाग नकली थे। उन्होंने जो नुकसान पहुंचाया है वह पूरी तरह से वास्तविक है। और पंजाब की शहरी महत्वाकांक्षाएं गंभीर हैं या नहीं, इसकी परीक्षा सिर्फ इस बात में नहीं है कि वह कितनी एकड़ जमीन हासिल करता है, बल्कि इस बात की गारंटी दे सकता है कि क्या यह गारंटी दे सकता है कि 2016 में बकरपुर गांव में जो हुआ वह फिर कभी नहीं हो सकता।