6 जुलाई को, पंजाब सरकार ने औपचारिक रूप से बारह महीनों में अपनी लैंड पूलिंग नीति के तीसरे संशोधन को अधिसूचित किया। अधिसूचना पहली बार जनवरी 2021 में जारी की गई नीति में संशोधन करती है, जिसे नवंबर 2025 में संशोधित किया गया था, और अब अप्रैल में एक उच्च-स्तरीय बैठक में लिए गए सैद्धांतिक निर्णय के बाद फिर से संशोधित किया गया है – पहली बार 13 अप्रैल को द ट्रिब्यून द्वारा रिपोर्ट किया गया था। मंत्रिपरिषद ने 1 जुलाई को परिवर्तनों को मंजूरी दी।
यह नीति नियंत्रित करती है कि ग्रेटर मोहाली क्षेत्र में शहरी विकास के लिए जिन किसानों की भूमि अधिग्रहित की जा रही है, उन्हें न केवल नकद में बल्कि विकसित भूखंडों, बुनियादी ढांचे तक पहुंच और दीर्घकालिक वित्तीय साधनों में मुआवजा कैसे दिया जाता है।
यह ग्रेटर मोहाली और न्यू चंडीगढ़ में फैले 11,103 एकड़ के अधिग्रहण बेल्ट में हजारों भूस्वामियों को प्रभावित करता है, संभावित घर खरीदार नए आवास आपूर्ति की प्रतीक्षा कर रहे हैं, और ट्राइसिटी निवासियों की हिस्सेदारी है कि क्या क्षेत्र का शहरी विस्तार अपनी निर्धारित समयरेखा पर वितरित करता है।
लैंड पूलिंग क्या है और यह क्यों मौजूद है?
जब सरकार सार्वजनिक उद्देश्य के लिए भूमि का अधिग्रहण करती है, तो उसे भूमि अधिग्रहण, पुनर्वास और पुनर्व्यवस्थापन में उचित मुआवजा और पारदर्शिता का अधिकार अधिनियम, 2013 के तहत मुआवजे का भुगतान करना होगा। उस मुआवजे की गणना पंजीकृत बिक्री विलेख मूल्यों पर की जाती है, जिसे अधिसूचना की तारीख से पुरस्कार की तारीख तक 1.5 के कारक से गुणा किया जाता है, साथ ही 100 प्रतिशत सोलेटियम और 12 प्रतिशत वार्षिक ब्याज होता है।
लैंड पूलिंग मार्ग एक विकल्प प्रदान करता है। नकदी के बजाय, एक किसान अपनी कृषि भूमि को आत्मसमर्पण कर देता है और पूरी तरह से विकसित शहरी भूखंड प्राप्त करता है – आवासीय, वाणिज्यिक या औद्योगिक – एक ही अधिग्रहण से उकेरा जाता है। सरकार भूमि का विकास करती है, बुनियादी ढांचा बनाती है, और निर्मित भूखंडों के रूप में एक हिस्सा लौटाती है। तर्क यह है कि एक नियोजित टाउनशिप में विकसित भूमि पूर्व-विकास कृषि मूल्यों पर गणना किए गए नकद मुआवजे से कहीं अधिक है।
गमाडा क्षेत्र में, संख्याएं तर्क देती हैं: अधिग्रहण अधिसूचना शुरू होने से पहले कृषि भूमि का मूल्य लगभग 5 करोड़ रुपये प्रति एकड़ था। नोटिफिकेशन के बाद वैल्यू करीब 8 करोड़ रुपये प्रति एकड़ हो गई। नीति के तहत एक किसान को मिलने वाले विकसित भूखंडों का संयुक्त अनुमानित बाजार मूल्य लगभग 16 करोड़ रुपये प्रति एकड़ है। क्या यह आंकड़ा साकार होता है यह इस बात पर निर्भर करता है कि क्या विकास वास्तव में और कब होता है।
6 जुलाई की अधिसूचना वास्तव में क्या कहती है
आवासीय श्रेणी के तहत, वाणिज्यिक एससीओ घटक को 200 से बढ़ाकर 210 वर्ग गज प्रति एकड़ कर दिया गया है, जो एक एकड़ और उससे अधिक की जोत पर लागू होता है। वैकल्पिक आवासीय-केवल पात्रता को 1,600 से बढ़ाकर 1,630 वर्ग गज प्रति एकड़ कर दिया गया है। वाणिज्यिक श्रेणी के तहत, पात्रता को 800 से बढ़ाकर 840 वर्ग गज प्रति एकड़ कर दिया गया है – एक संशोधन जो पहले घोषित नहीं किया गया था और इस अधिसूचना से पहले रिपोर्ट नहीं किया गया था।
आंशिक जोत वाले भूस्वामियों के लिए – जहां भूमि निर्धारित मानक के सटीक पूर्णांक गुणकों में नहीं है – विशेष आशय पत्र (एलओआई) जारी किए जाएंगे, जिसमें पात्रता की गणना आनुपातिक रूप से की जाएगी।
ये विशेष एलओआई व्यापार योग्य हैं: एक किसान जो एक विशेष भूखंड के आकार के बराबर पर्याप्त मात्रा में जमा करता है, वह उस आकार के भूखंड के लिए पूर्ण एलओआई का हकदार हो जाता है। यह तंत्र छोटे और सीमांत किसानों के लिए लैंड पूलिंग पहुंच का विस्तार करता है जो पहले न्यूनतम सीमा से नीचे आते थे और योजना के तहत कुछ भी प्राप्त नहीं करते थे।
विशेष एलओआई इको सिटी-3 और निम्न/उच्च घनत्व वाली टाउनशिप पर भी लागू होंगे – जो दो परियोजनाओं के लिए लाभ का विस्तार करते हैं जहां अधिग्रहण पुरस्कार पहले ही घोषित किए जा चुके हैं। एक भूस्वामी भी शेष विशेष एलओआई को सरेंडर करके और मूल योजना दर पर नकद स्वीकार करके तीन साल बाद योजना से बाहर निकल सकता है।
पंजाब में वित्तीय लाभ प्रदान करने वाली अधिग्रहित भूमि के बदले किसानों को जारी किए जाने वाले दस्तावेज ‘साहुलियत सर्टिफिकेट’ में स्टांप ड्यूटी के दो विकल्प दिए गए हैं.
विकल्प 1 मूल भूस्वामी को योजना के तहत आवंटित विकसित भूखंडों के पंजीकरण या हस्तांतरण विलेख के समय सभी स्टांप शुल्क और शुल्कों से छूट देता है। विकल्प 2 किसान को पंजाब में कहीं भी किसी भी भूमि की खरीद पर स्टांप शुल्क छूट के प्रमाण पत्र का उपयोग करने की अनुमति देता है, जिसकी गणना कलेक्टर दर पर की जाती है।
प्रमाण पत्र की वैधता को दो से चार साल तक बढ़ा दिया गया है, जिसे अवार्ड राशि के भुगतान की तारीख या भूखंड के आवंटन की तारीख, जो भी लागू हो, से माना जाता है।
ट्यूबवेल कनेक्शन विंडो को संशोधित प्रमाण पत्र के साथ चार साल तक बढ़ा दिया गया है, और पीएसपीसीएल को निर्देश दिया गया है कि वह साहुलियत प्रमाण पत्र के साथ आवेदन जमा करने पर तुरंत और प्राथमिकता के आधार पर स्थापना सुनिश्चित करे।
सभी भूखंडों को ड्रॉ में शामिल किया जाएगा। यह एरोट्रोपोलिस पॉकेट्स ए, बी, सी और डी, इको सिटी-3 और निम्न/उच्च घनत्व वाले टाउनशिप पर लागू होता है।
एक साथ जारी अधिसूचना में बेदखल नीति 2013 में संशोधन किया गया है, जिसमें उन सभी भूस्वामियों को बेदखल आवासीय भूखंड का अधिकार दिया गया है, जिनकी भूमि अधिग्रहित की गई है – भले ही उन्होंने भूमि पूलिंग या नकदी का चयन किया हो। इसके तहत, एक एकड़ एक किसान को योजना मूल्य पर 200 वर्ग गज के आवासीय भूखंड का हकदार बनाता है; एक एकड़ से ऊपर 2.5 एकड़ तक 300 वर्ग गज का अधिकार देता है; 2.5 एकड़ से ऊपर 500 वर्ग गज का अधिकार देता है।
किसे और कैसे लाभ होता है
एक एकड़ से कम आंशिक जोत वाले छोटे और सीमांत किसान विशेष एलओआई तंत्र द्वारा सबसे अधिक सीधे सेवा प्रदान करते हैं। नीति के पहले के संस्करणों के तहत, वे पूरी तरह से पात्रता ग्रिड से बाहर हो गए। अब उन्हें आनुपातिक विशेष एलओआई प्राप्त होते हैं जिन्हें अंततः एक पूर्ण आकार के विकसित भूखंड का दावा करने के लिए कारोबार या क्लब किया जा सकता है।
जिन किसानों ने भूमि पूलिंग पर नकद मुआवजे का चयन किया – जिन्हें पहले बेदखल कोटा भूखंडों से बाहर रखा गया था – अब भूखंडों का विकल्प चुनने वालों के समान बेहोश अधिकार प्राप्त करते हैं। यह प्रभावित भूस्वामियों की दो श्रेणियों के बीच लंबे समय से चली आ रही असमानता को दूर करता है।
एरोट्रोपोलिस पॉकेट ए, बी, सी और डी, इको सिटी-3 और निम्न/उच्च घनत्व के किसान – जहां पुरस्कार पहले ही घोषित किए जा चुके हैं – विशेष एलओआई तंत्र के विस्तार और सभी तरजीही स्थान भूखंडों को लॉट के ड्रा में शामिल करने से लाभान्वित होते हैं। ये पहले किसानों द्वारा कार्यान्वयन में कम होने वाली परियोजनाओं के रूप में सबसे अधिक उद्धृत की गई थीं।
इस क्षेत्र में संभावित होमबॉयर्स और निवेशकों को अप्रत्यक्ष रूप से लाभ होता है: हर वृद्धि जो अधिक किसानों को स्वैच्छिक सहमति में लाती है, मुकदमेबाजी के जोखिम को कम करती है, कब्जे को गति देती है, और निर्माण समयसीमा को करीब लाती है।
चंडीगढ़ के सेक्टर 17 पर आधारित एक वाणिज्यिक सेक्टर 87, हवाई अड्डे के पास तीन एरोट्रोपोलिस क्लस्टर, नए औद्योगिक पार्क और मास्टर प्लान सड़कों सहित सात नए टाउनशिप और सात नए क्षेत्रों को कवर करने वाला 11,103 एकड़ का अधिग्रहण निकट अवधि में ट्राइसिटी क्षेत्र के लिए आवास और वाणिज्यिक आपूर्ति का प्राथमिक स्रोत है।
हम यहां कैसे पहुंचे: 12 महीने के संशोधन
पहला पुनरावृत्ति – 2025 जून, 4 को अधिसूचित लैंड पूलिंग नीति-2025 – ने राज्य भर में 65,533 एकड़ की अनिवार्य पूलिंग का प्रस्ताव किया। द ट्रिब्यून ने पहली बार 10 जून, 2025 को विवरण की सूचना दी। इसके बाद कुछ ही दिनों में कांग्रेस, शिरोमणि अकाली दल और भाजपा के समर्थन से किसान विरोध प्रदर्शन शुरू हो गए। पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय ने अंतरिम रोक लगा दी है। सरकार ने अगस्त 2025 में इस नीति को वापस ले लिया।
नवंबर 2025 के संशोधन ने पूलिंग को वैकल्पिक बना दिया, जिससे किसानों को विकसित भूखंडों और नकदी के बीच स्वतंत्र विकल्प मिल गया। इको सिटी-3 के 716 एकड़ के लिए 3,690.32 करोड़ रुपये, 206.39 एकड़ एयरोट्रोपोलिस ब्लॉक एडी के लिए 446.22 करोड़ रुपये और 309.30 एकड़ कम घनत्व वाली टाउनशिप के लिए 1,932.38 करोड़ रुपये के आवंटन की घोषणा की गई। अधिकांश ग्राम पंचायतों ने अधिग्रहण का समर्थन किया।
शेष शिकायतें- भूखंड के आकार को लेकर शिकायतें, बेदखल कोटे से नकद राशि को बाहर करना, दो साल की छोटी साहुलियत प्रमाणपत्र खिड़की, और जीएमडीए द्वारा बनाए रखे जा रहे तरजीही भूखंडों के कारण मोहाली में जीएमएडीए मुख्यालय के बाहर तीन सप्ताह का स्थायी धरना पक्का मोर्चा तैयार हुआ। 11 अप्रैल की उच्च स्तरीय बैठक में सैद्धांतिक निर्णय लिए गए और 6 जुलाई की अधिसूचना उन फैसलों को लागू करने योग्य नीति में बदल देती है।
क्या हल किया जाना बाकी है
अधिसूचना पॉलिसी की वित्तीय और पात्रता शर्तों को संबोधित करती है। यह उन संरचनात्मक मुद्दों को संबोधित नहीं करता है जिन्होंने हर संस्करण में कार्यान्वयन को कम कर दिया है।
11 अप्रैल की बैठक में विकास के लिए प्रतिबद्ध तीन साल की समयसीमा – पंजाब में लैंड पूलिंग के इतिहास में पहली औपचारिक, निश्चित समयरेखा – 6 जुलाई की अधिसूचना पाठ में परिलक्षित नहीं होती है। फिसलन के लिए परिभाषित दंड के साथ एक अधिसूचित, लागू करने योग्य समय सीमा के बिना, प्रतिबद्धता कानूनी के बजाय प्रशासनिक बनी हुई है।
अमरूद के बाग घोटाले – जिसमें एयरोट्रोपोलिस पॉकेट्स ए-डी अधिग्रहण के दौरान मुआवजे में 147 करोड़ रुपये का दावा करने के लिए फर्जी बागों को गढ़ा गया था, सतर्कता ब्यूरो द्वारा एफआईआर नंबर 16 का उत्पादन किया गया था, विकास को रोक दिया गया था, और उन गांवों में वास्तविक किसानों को वर्षों से मुआवजे के बिना छोड़ दिया गया था – को किसी भी अधिसूचना द्वारा संबोधित नहीं किया गया है।
11 अप्रैल को लंबित भुगतान को संदर्भ न्यायालय में जमा करने और गैर-प्राथमिकी मुआवजा सीधे जारी करने का निर्णय एक प्रशासनिक समाधान है। उस समय वादा किए गए संरचनाओं और बागों के लिए पारदर्शी मूल्यांकन नीति को अभी तक अधिसूचित नहीं किया गया है।
इनसाइडर ट्रेडिंग समस्या – जिसमें अधिग्रहण अधिसूचनाओं की अग्रिम जानकारी रखने वाले व्यक्तियों ने बढ़े हुए मुआवजे का दावा करने के लिए सस्ते में जमीन खरीदी – का मौजूदा ढांचे में कोई वैधानिक निवारक नहीं है।
और ग्राम विकास प्रतिबद्धता – स्कूल, पार्क और औषधालय अधिग्रहण से छूट; सीवरेज, पानी और सड़कें गमाडा सिस्टम के साथ एकीकृत; ग्रामीण बुनियादी ढांचे के लिए महत्वपूर्ण अंतर वित्त पोषण – जबकि अप्रैल में तय किया गया था, औपचारिक राजपत्र अधिसूचना में अनुवादित नहीं किया गया है।
आगे क्या होना है
6 जुलाई की अधिसूचना में लैंड पूलिंग की वित्तीय शर्तों में सुधार किया गया है। इसके लिए जमीनी स्तर पर परिणाम देने के लिए चार चीजों का पालन करने की जरूरत है।
तीन साल की विकास की समय सीमा को गैर-अनुपालन और एक स्वतंत्र निरीक्षण तंत्र के लिए वित्तीय दंड के साथ अधिसूचित करने की आवश्यकता है। दांतों के बिना एक समयरेखा ने ऐतिहासिक रूप से GMADA को स्थानांतरित नहीं किया है।
ग्राम विकास प्रतिबद्धता के लिए एक अलग औपचारिक अधिसूचना की आवश्यकता है, जो इसे कानूनी रूप से बाध्यकारी बनाता है और यह निर्दिष्ट करता है कि प्रत्येक घटक के लिए कौन सा विभाग जिम्मेदार है – सीवरेज एकीकरण, सड़क निर्माण, गैप फंडिंग – और किस समयरेखा के भीतर।
बाग और संरचना मूल्यांकन प्रक्रिया को एक नई नीति की आवश्यकता है, जैसा कि अप्रैल में वादा किया गया था, किसी भी मुआवजे की गणना करने से पहले सभी पेड़ और संरचना मूल्यांकन के लिए आधार रेखा के रूप में उपग्रह और ड्रोन इमेजरी को अनिवार्य किया गया है। अमरूद के बाग में धोखाधड़ी किसी भी स्वतंत्र सत्यापन तंत्र के अभाव में संभव हुई थी।
विशेष एलओआई तंत्र – जो नया और अपरीक्षित है – को एक स्पष्ट प्रशासनिक प्रक्रिया की आवश्यकता है: आंशिक पात्रताओं की गणना कैसे की जाती है, विशेष एलओआई कैसे पंजीकृत और स्थानांतरित किए जाते हैं, किसानों को उनके विकल्पों के बारे में कैसे सूचित किया जाता है, और यदि पात्रता विवादित हैं तो क्या निवारण उपलब्ध है।
इसका क्या मतलब है
किसानों के लिए, 6 जुलाई की अधिसूचना नीति का अब तक का सबसे विस्तृत और उदार संस्करण है। उच्च भूखंड पात्रता, आंशिक जोत के लिए व्यापार योग्य विशेष एलओआई, नकद मुआवजे सहित सभी के लिए बेदखल कोटा, चार साल का साहुलियत प्रमाण पत्र, और ड्रॉ में सभी तरजीही भूखंडों का संयोजन उन विशिष्ट मांगों को संबोधित करता है जो एक वर्ष के विरोध का उत्पादन करते हैं।
यह उन विरोधों को स्थायी रूप से हल करता है या नहीं, यह कार्यान्वयन पर निर्भर करता है। ग्रेटर मोहाली के किसानों ने इस नीति के दो पुराने संस्करणों को देखा है जो समय पर अमल में नहीं आए थे। उनकी सहमति – और उन लोगों की सहमति जो अभी भी अधिग्रहण प्रक्रिया से बाहर हैं – अंततः अधिसूचना में क्या कहा गया है, बल्कि इस बात से निर्धारित किया जाएगा कि क्या गमाडा विकसित भूखंडों, कार्यात्मक बुनियादी ढांचे और गांव के विकास को अब रिकॉर्ड पर समयसीमा के भीतर वितरित करता है।
ग्रेटर मोहाली और न्यू चंडीगढ़ का शहरी विस्तार – सात नए टाउनशिप, सात नए सेक्टर और एक तिगुना एयरोट्रोपोलिस – ट्राइसिटी क्षेत्र के इतिहास में सबसे बड़ा नियोजित विकास है। इसकी समयरेखा और गुणवत्ता व्यवहार में काम करने वाली भूमि पूलिंग नीति पर निर्भर करती है। 6 जुलाई की अधिसूचना नीति का अब तक का सबसे अच्छा संस्करण है। यह अभी तक इसकी अंतिम परीक्षा नहीं है।
एक नज़र में मुख्य परिवर्तन
प्लॉट पात्रता (प्रति एकड़, 1 एकड़ और उससे अधिक)
आवासीय: वाणिज्यिक एससीओ 200 से 210 वर्ग गज तक; आवासीय विकल्प 1,600 से 1,630 वर्ग गज तक। वाणिज्यिक: 800 से 840 वर्ग गज तक।
विशेष एलओआई
1 एकड़ से नीचे की आंशिक जोत अब आनुपातिक रूप से कवर की गई है। व्यापार योग्य – पूर्ण प्लॉट एलओआई में क्लब करने योग्य। इको सिटी-3 और निम्न/उच्च घनत्व वाली टाउनशिप के लिए लागू।
साहुलियत प्रमाणपत्र
वैधता 2 से 4 साल तक दोगुनी हो गई। दो स्टांप शुल्क विकल्प: कन्वेयंस डीड पर शून्य शुल्क (विकल्प 1) या पंजाब में कहीं भी भूमि खरीद पर स्टांप शुल्क छूट (विकल्प 2)। ट्यूबवेल खिड़की को 4 साल तक बढ़ाया गया; पीएसपीसीएल को प्राथमिकता के आधार पर स्थापित करना अनिवार्य है।
लॉट का ड्रा
ड्रॉ में अधिमान्य स्थान भूखंडों सहित सभी भूखंड – एरोट्रोपोलिस एडी, इको सिटी -3, निम्न/उच्च घनत्व पर लागू होते हैं।
बेसेना कोटा (सभी किसान, नकद या पूलिंग)
1 एकड़: 200 वर्ग गज का भूखंड। 1 से 2.5 एकड़ से ऊपर: 300 वर्ग गज। 2.5 एकड़ से ऊपर: 500 वर्ग गज। सभी तरजीही आधार पर योजना मूल्य पर।
क्या अभी तक अधिसूचित नहीं किया गया है
तीन साल की विकास की समय सीमा; ग्राम विकास प्रतिबद्धता; नई बाग/संरचना मूल्यांकन नीति; समयरेखा फिसलन के लिए दंड।